Avocatul Poporului Renate Weber (foto) solicită de la Înalta Curte de Casație și Justiție lămuriri privind asociațiile de proprietari.

Marți, 8 septembrie 2026, AVP a sesizat ICCJ cu un recurs în interesul legii vizând clarificarea a două pasaje din Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor (Legea asociațiilor de proprietari).

Concret, Renate Weber solicită precizări în legătură cu alegerea de noi persoane în organele de conducere ale asociației de proprietari, precum și cu mandatul reprezentativ al președintelui de asociație. După cum veţi vedea, la fiecare dintre cele două probleme, Weber prezintă principalele orientări jurisprudenţiale şi îşi exprimă preferinţa pentru câte una dintre ele.

Iată cele două întrebări ale AVP trimise către ICCJ:

„A. În interpretarea dispoziţiilor art. 21 din Legea 196/2018, alegerea unei noi persoane în organele de conducere ale asociației de proprietari (preşedinte, membri comitet executiv) constituie modificare sau completare de act constitutiv? Alegerea unor noi persoane în organele de conducere ale Asociației de Proprietari necesită înregistrarea la judecătoria care a emis încheierea judecătorească de înfiinţare a Asociaţiei?

B. În înțelesul art. 57 din Legea 196/2018, preşedintele unei asociații de proprietari reprezintă asociația în relaţiile cu terții inclusiv în acţiunile în instanţă în baza mandatului ‘implicit’ acordat prin alegerea acestuia în adunările generale ale membrilor asociaţiei sau este nevoie de acordarea unui mandat special pentru fiecare acţiune în instanţă, implicit organizarea unei adunări generale pentru fiecare acţiune în instanță, când obiectul unei astfel de acțiuni nu constă în plata cotelor de întreținere?”

Redăm pasajele legale criticate:

- art. 21:

„(1) Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere, în cadrul adunării generale a asociației de proprietari este necesar acordul a cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor din condominiu.

(2) Modificările și/sau completările trebuie să fie motivate și aprobate prin hotărâre a adunării generale a asociației de proprietari într-o ședință convocată și desfășurată cu respectarea prevederilor statutului asociației de proprietari și ale prezentei legi.

(3) Orice modificare sau completare a statutului sau a acordului de asociere se înregistrează la judecătoria care a emis încheierea judecătorească de înființare, fără alte formalități.

(4) Modificările și/sau completările aduse statutului sau acordului de asociere fără respectarea prevederilor alin. (3) nu sunt opozabile față de proprietarii care nu sunt membri ai asociației de proprietari sau față de terți”;

- art. 57:

„Președintele asociației de proprietari are următoarele atribuții:

a) în baza mandatului acordat de adunarea generală reprezintă asociația de proprietari în relațiile cu terții, inclusiv în acțiunile în instanță;

b) semnează documentele asociației de proprietari;

c) supraveghează și urmărește corecta punere în aplicare a hotărârilor adunării generale, respectarea prevederilor statutului și acordului de asociere, precum și aplicarea deciziilor comitetului executiv;

d) aduce la cunoștință proprietarilor prevederile statutului și regulamentului condominiului;

e) răspunde în scris la sesizările și contestațiile scrise ale proprietarilor din condominiu în termen de maximum 10 zile de la primirea acestora;

f) gestionează modul de îndeplinire a obligațiilor ce revin asociației de proprietari în raport cu autoritățile publice;

g) prezintă, spre verificare la solicitarea organelor abilitate, toate documentele asociației, oferind toate informațiile solicitate;

h) poate propune, în scris, comitetului executiv sau adunării generale, după caz, măsuri împotriva celor care nu respectă regulamentul condominiului, hotărârile și deciziile asociației de proprietari, conform prevederilor legale și statutare;

i) întocmește și actualizează cartea de imobil, în conformitate cu legislația în vigoare;

j) păstrează și asigură completarea la zi a cărții tehnice a construcției, precum și a celorlalte documente privitoare la activitatea asociației de proprietari;

k) întocmește tabelul convocator și afișul pentru avizier pentru adunările generale și asigură semnarea acestuia de către proprietari;

l) asigură informarea proprietarilor cu privire la ordinea de zi a adunărilor generale, cu 10 zile înainte de data stabilită pentru aceasta;

m) afișează programul de încasări și datele de contact ale administratorului, ale membrilor comitetului executiv și ale membrilor comisiei de cenzori ori, după caz, ale cenzorului;

n) afișează la avizier hotărârile adunării generale și ale ședințelor comitetului executiv în termen de maximum 7 zile de la data la care au avut loc acestea;

o) în cazul modificării cadrului legislativ privind asociațiile de proprietari, președintele convoacă adunarea generală a asociației de proprietari pentru modificarea conformă a statutului asociației;

p) informează proprietarii din condominiu cu privire la toate restricțiile referitoare la culoare, aspect, materiale și altele asemenea, stabilite prin regulamentul local de urbanism, conform informațiilor furnizate de autoritățile administrației publice locale;

q) conduce ședințele adunărilor generale și ale comitetului executiv;

r) afișează la avizier lista contractelor asociației de proprietari cu furnizorii de utilități publice, cu administratorul și cu personalul angajat sau contractual al asociației;

s) afișează la avizier lista și datele de contact ale instituțiilor cu atribuții de inspecție și control la care pot fi sesizate eventualele nereguli legate de activitatea organelor de conducere ale asociației de proprietari, ale administratorului, respectiv ale membrilor asociației”.

Prezentăm principalele pasaje din RIL:

„III. Prezentarea practicii judiciare neunitare (…)

Din examinarea hotărârilor judecătoreşti transmise, Avocatul Poporului a reținut că se conturează existenţa unei practici neunitare în ceea ce privește atât interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 21 cât și a prevederilor art. 57 lit. a) din Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea şi funcţionarea asociațiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, fiind identificate următoarele orientări:

Astfel,

A. Referitor la interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 21 din Legea nr. 196/2018, în urma analizării jurisprudenței la nivel naţional, rezultă că instanţele de judecată nu au un punct de vedere unitar.

Potrivit unei orientări jurisprudențiale, instanțele de judecată au apreciat că, în interpretarea dispoziţiilor art. 21 din Legea 196/2018, alegerea unei noi persoane în organele de conducere ale asociației de proprietari (preşedinte, membri comitet executiv) constituie o modificare de act constitutiv și necesită înregistrarea modificărilor intervenite prin alegerea unor noi membri în aceste calități la judecătoria care a emis încheierea de înființare a asociație. (…)

În acest context, s-a reținut faptul că, hotărârea adunării generale prin care se aleg sau se modifică organele de conducere ale asociației de proprietari are natura juridică a unei modificări a actului constitutiv şi trebuie înregistrată la judecătoria în a cărei circumscripție se află condominiul în vederea producerii efectelor depline față de terți.

Într-o altă orientare de jurisprudență, instanțele de judecată au avut o abordare diferită, apreciind că, în interpretarea dispozițiilor art. 21 din Legea 196/2018, alegerea unei noi persoane în organele de conducere ale asociației de proprietari (preşedinte, membri comitet executiv) nu constituie o modificare de act constitutiv, astfel că, hotărârile adunării generale nu trebuie să fie înregistrate la judecătorie. (…)

În acest context, s-a susținut faptul că, deşi normele art. 17 alin. (8) din Legea nr. 196/2018 conform cărora acordul de asociere şi statutul asociației de proprietari, actualizate, se depun de către preşedintele asociației de proprietari, ori de câte ori sunt modificări, la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul, această obligație nu include şi modificarea nominală a organigramei unei asociații de proprietari. În acest sens, din analiza textelor de lege, rezultă, că alegerea preşedintelui, ori a altor funcții aferente organigramei asociației de proprietari nu reprezintă modificări ale acordului de asociere sau statutului asociației și nu se depun la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul.

Opinia Avocatului Poporului

Avocatul Poporului consideră că prima opinie este în acord cu litera și spiritul legii, astfel încât alegerea unei noi persoane în organele de conducere ale asociației de proprietari constituie modificare a statutului, motiv pentru care hotărârea adunării generale prin care se aleg persoane noi trebuie înregistrată la judecătoria care a emis încheierea de înființare a asociație.

Potrivit art. 21 din Legea nr. 196/2018, actul constitutiv al asociației de proprietari cuprinde elemente esențiale privind organizarea și conducerea acesteia, în speţă, structura organelor de conducere şi modul de exercitare a acestora. Alegerea unor noi persoane în organele de conducere ale asociației generează o modificare a conținutului concret al actului constitutiv al asociației, modificarea acestuia cu noile date de identificare ale conducerii asociației afectează structura de funcționare a acesteia.

Alegerea unor persoane noi în organele de conducere al asociației de proprietari (preşedinte, membri comitet executiv) trebuie înregistrată la judecătoria la care s-a emis încheierea judecătorească de înființare a asociației de proprietari.

Potrivit art. 17 alin. (1) din Legea nr. 196/2018, ‘cererea pentru dobândirea personalităţii juridice a asociației de proprietari împreună cu statutul, acordul de asociere şi procesul-verbal al adunării de constituire se depun şi se înregistrează la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul’. Din interpretarea dispozițiilor legale menționate, judecătoria este instituția care verifică legalitatea constituirii asociației de proprietari, dispune dobândirea personalități juridice și ține evidența actelor constitutive şi a modificărilor acestora. Luând în considerare faptul că, alegerea unor persoane noi în organele de conducere al asociației de proprietari (preşedinte, membri comitet executiv) constituie o modificare de statut, pentru informarea terților cu privire la persoanele îndreptățite să reprezinte asociației de proprietari şi evitarea unor situații de reprezentară nelegală, această procedură este supusă acelorași cerințe de publicitate şi opozabilitate. Per a contrario, lipsa înregistrării la judecătorie a noii componențe a organelor de conducere a asociației, ar pune sub semnul întrebării legitimitatea procesuală a persoanei care pretinde calitatea de preşedinte a asociației. De asemenea, înregistrarea hotărârii adunării generale are rolul de asigura opozabilitatea față de terți a elementelor esențiale privind existența, organizarea și funcționarea persoanei juridice, fiind un rezultat a principiului transparenței și a protecției terților de bună credinţă.

Principiul publicității persoanelor juridice este consacrat şi de Codul civil, rolul său fiind de a asigura opozabilitatea actului de modificare a statutului asociației față de terți.

În concluzie, opinăm că, alegerea unei noi persoane în organele de conducere ale asociației de proprietari (preşedinte, membri comitet executiv) constituie o modificare de act constitutiv şi necesită înregistrarea modificărilor intervenite prin alegerea unor noi membri în aceste calități la judecătoria care a emis încheierea de înființare a asociație, pentru a produce efecte față de terți.

B. Referitor la interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 57 lit. a) din Legea nr. 196/2018, în urma analizării jurisprudenței la nivel național, rezultă că instanțele de judecată nu au un punct de vedere unitar.

Într-o opinie jurisprudențială, instanțele de judecată au apreciat că, în interpretarea art. 57 lit. a) din Legea 196/2018, preşedintele unei asociații de proprietari poate reprezenta asociația în relaţiile cu terții inclusiv în acţiunile în instanţă în baza mandatului ‘implicit’ acordat prin alegerea acestuia în Adunările generale ale Membrilor Asociației, nefiind necesară acordarea unui mandat special pentru fiecare acţiune în instanţă, implicit organizarea unei Adunări Generale pentru fiecare acțiune în instanţă. (…)

În acest sens, s-a apreciat că preşedintele asociației de proprietari reprezintă asociația de proprietari în relațiile cu terții inclusiv în acţiunile în fața instanței, întemeiate pe Legea nr. 196/2018, în baza mandatului implicit acordat prin alegerea în organele de conducere. Pentru alte acțiuni decât cele vizând recuperarea sumelor restante datorate asociației de proprietari este necesar un mandat special acordat de adunarea generală a proprietarilor asociației. Mandatul la care se referă prevederile art. 57 lit. a) din Legea nr. 196/2018 este mandatul de preşedinte, astfel că alegerea unei persoane în funcția de preşedinte are semnificația conferirii unui mandat general de reprezentare a asociației în raporturile cu terții, inclusiv în fața instanţelor de judecată, această prerogativă constituind esența funcției de preşedinte al asociației de proprietari.

Într-o altă opinie jurisprudențială, instanțele de judecată au opinat că, în înţelesul art. 57 lit. a) din Legea 196/2018, preşedintele unei asociații de proprietari reprezintă asociația în relaţiile cu terții inclusiv în acţiunile în instanță în baza unui mandat special pentru fiecare acţiune în instanță, implicit organizarea unei Adunări Generale pentru fiecare acţiune în instanţă.

Astfel, se apreciază că, din analiza dispozițiilor legale în cauză, care stabilesc că preşedintele asociației de proprietari, în baza mandatului acordat de adunarea generală, reprezintă asociația de proprietari în relațiile cu terții, inclusiv în acţiunile în instanță, rezultă în mod limpede că, prealabil introducerii unei acțiuni în justiție, preşedintele asociației trebuie să fie mandatat în acest scop de adunarea generală a proprietarilor.

Opinia Avocatului Poporului

Avocatul Poporului apreciază că prima opinie respectă atât litera, cât și spiritul legii, întrucât preşedintele unei asociații de proprietari are dreptul de a reprezenta asociația în raporturile cu terții, inclusiv în litigii, în temeiul unui mandat ‘implicit’, această atribuție reprezentând chiar esența funcției pe care o deține.

Potrivit art. 57 din actul normativ menționat, preşedintele asociației de proprietari reprezintă asociația în relațiile cu terții, inclusiv în instanță, pe baza mandatului primit din partea adunării generale, fără a fi necesar un mandat special în acest sens. Astfel, din momentul în care o persoană este aleasă de adunarea generală drept preşedinte și, implicit, reprezentant legal al asociației, nu mai este necesară obținerea acordului adunării generale de fiecare dată când asociația inițiază un demers judiciar sau este chemată în judecată.

Dacă s-ar considera că fiecare act juridic necesită un mandat special acordat de adunarea generală, s-ar ajunge la concluzia că preşedintele asociației este doar un simplu funcționar, lipsit de drept de reprezentare, iar mandatul său ar deveni practic golit de conținut soluție care ar contraveni intenției legiuitorului.

În sprijinul opiniei astfel exprimate, se pot reține următoarele:

Art. 57 lit. a) din Legea nr. 196/2018, prevede că preşedintele asociației de proprietari, ‘în baza mandatului acordat de adunarea generală, reprezintă asociația de proprietari în relațiile cu terții, inclusiv în acţiunile în instanţă’. Textul nu distinge - și nici nu impune ca acest mandat să fie unul special, acordat separat pentru fiecare demers judiciar în parte. Legiuitorul folosește sintagma generică ‘mandatul acordat de adunarea generală’, fără trimitere la o hotărâre distinctă pentru fiecare litigiu. Ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus: acolo unde legea nu distinge, nici interpretul nu trebuie să distingă. Dacă legiuitorul ar fi dorit un mandat special, ad-hoc, pentru fiecare acțiune în instanță, ar fi prevăzut expres această cerință, așa cum a făcut-o în alte materii. Este de observat că, atunci când legiuitorul a dorit să condiționeze un act de un mandat special, a făcut-o expres de exemplu, în materia actelor de dispoziție asupra părților comune, unde este necesară hotărârea expresă a adunării generale cu majoritățile prevăzute de lege. Absenţa unei asemenea cerințe exprese la art. 57 lit. a) constituie un argument suplimentar per a contrario în sensul că reprezentarea în justiție intră în sfera atribuțiilor curente, generale, conferite prin însuşi actul alegerii în funcția de preşedinte.

Preşedintele nu este un simplu executant, ci reprezentantul legal al asociației, ales de adunarea generală potrivit art. 55 din lege, tocmai în considerarea atribuțiilor pe care le va exercita, printre care reprezentarea în justiție. Actul alegerii în funcție are, prin el însuşi, semnificația juridică a învestirii cu mandatul de reprezentare prevăzut la art. 57 lit. a); acesta este mandatul ‘acordat de adunarea generală’ la care textul face referire, iar nu un mandat distinct, ulterior, pentru fiecare cauză. A interpreta altfel ar însemna să se creeze o dublă condiționare pe care legea nu o prevede: alegerea ca preşedinte, plus un mandat special pentru fiecare act de reprezentare, ceea ce ar transforma funcția de preşedinte într-o formă goală de conținut.

Asociația de proprietari este o persoană juridică fără scop lucrativ, care funcționează pe baza unor organe colective greu de convocat cu celeritate (adunarea generală se întruneşte, de regulă, anual sau la cererea unui număr de proprietari, cu respectarea unor termene și cvorumuri). Dacă s-ar accepta teza mandatului special, obligatoriu pentru fiecare acțiune în instanță, s-ar ajunge la situații absurde şi practic ineficiente: asociația nu ar putea reacționa prompt la un termen procedural, nu ar putea formula întâmpinări, căi de atac sau cereri urgente fără o prealabilă convocare a adunării generale demers care poate dura luni de zile punând astfel asociația în imposibilitate de a-și apăra drepturile și interesele legitime. O asemenea interpretare ar fi vădit contrară scopului legii, care este acela de a asigura o administrare funcțională, operativă şi responsabilă a condominiului.

Dacă s-ar accepta că, pentru fiecare act juridic sau judiciar, este necesar un mandat special al adunării generale, preşedintele ar deveni, în realitate, un simplu funcționar administrativ, lipsit de orice putere de reprezentare autonomă, iar calitatea sa de ‘reprezentant legal’ al asociației – recunoscută constant atât de lege, cât și de practică ar rămâne fără aplicare concretă. O asemenea interpretare golește de conținut chiar funcția pentru care persoana a fost aleasă și este contrară voinței legiuitorului, care a intenționat să confere preşedintelui puterea de a acționa în numele asociației tocmai pentru a asigura continuitate și eficiență în gestionarea intereselor colective”.